مدیریت ساختمانهای مسکونی، اداری و تجاری همواره با مسئولیتهای قانونی و ریسکهای مالی متعددی در بخشهای مشاع همراه است. یکی از سوالات کلیدی که میان ساکنان و هیئتمدیره مطرح میشود این است که هزینه خرید بیمه مسئولیت مدنی مدیر ساختمان را چه کسی باید پرداخت کند.
۱. مسئولیت اصلی پرداخت: مالک (موجر) یا مستأجر؟
دلایل حقوقی این موضوع
- ماده ۴۸۶ قانون مدنی: طبق این ماده، کلیه هزینهها و تعمیراتی که برای امکان انتفاع و حفظ ایمنی ملک لازم است، بر عهده مالک قرار دارد. تهیه بیمه مسئولیت مدنی نیز به عنوان یکی از ابزارهای ایمنسازی بنا و کاهش مخاطرات ساختاری، در زمره تعهدات مالک محسوب میشود.
- ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها: مفاد این ماده ناظر بر هزینههای جاری و مصرفی روزمره (مانند شارژ ماهانه و نظافت) است. هزینههای حفاظتی، ایمنی کلی بنا و مسئولیتهای قانونی اصل ملک به مالکیت ساختمانی مربوط میشود و از هزینههای جاری مستأجر مجزاست.
- رویه قضایی و عرف حقوقی: در رویه قضایی، هزینههایی که مستقیماً به نگهداری اصل ملک مربوط میشوند (مانند بیمه آتشسوزی و بیمه مسئولیت مدنی)، بر عهده مالک است؛ زیرا این بیمهنامه از مسئولیتهای قانونی کل بنا در قبال اشخاص ثالث پشتیبانی میکند.
۲. استثنای توافق در قرارداد اجاره
تنها موردی که میتواند مسئولیت پرداخت را متوجه مستأجر کند، شرط صریح در قرارداد اجاره است . اگر در اجارهنامه به روشنی قید شده باشد که پرداخت هزینه بیمه مسئولیت بر عهده مستأجر است، این توافق مکتوب بر قوانین عمومی و عرف مقدم بوده و مستأجر ملزم به پرداخت آن خواهد بود.
۳. سهم مدیر ساختمان و نحوه تقسیم هزینه
پرداخت حقبیمه به هیچ عنوان شخصاً بر عهده مدیر ساختمان نیست، بلکه باید بین تمامی مالکان واحدها تقسیم شود. از آنجا که در صورت وقوع حادثه در مشاعات، قانون تمامی مالکان را به صورت شراکتی مسئول جبران خسارت میداند، تامین مالی این بیمهنامه نیز وظیفه مشترک همه مالکان است .
جمعبندی
هزینه بیمه مسئولیت مدنی مدیر ساختمان یک هزینه مرتبط با مالکیت و ایمنی بنا است که باید توسط مالکان واحدها (به نسبت قدرالسهم یا به نحو مساوی) تامین شود. مستأجران تنها در صورت وجود توافق صریح در قرارداد اجاره مکلف به پرداخت آن هستند.