مدیریت ساختمان‌های مسکونی، اداری و تجاری همواره با مسئولیت‌های قانونی و ریسک‌های مالی متعددی در بخش‌های مشاع همراه است. یکی از سوالات کلیدی که میان ساکنان و هیئتمدیره مطرح می‌شود این است که هزینه خرید بیمه مسئولیت مدنی مدیر ساختمان را چه کسی باید پرداخت کند.
مسئولیت اصلی پرداخت: مالک یا مستأجر
دلایل حقوقی این موضوع عبارتند از:
ماده ۴۸۶ قانون مدنی: طبق این ماده، کلیه هزینه‌ها و تعمیراتی که برای امکان انتفاع و حفظ ایمنی ملک لازم است، بر عهده مالک قرار دارد. تهیه بیمه مسئولیت مدنی نیز به عنوان یکی از ابزارهای ایمن‌سازی بنا و کاهش مخاطرات ساختاری، در زمره تعهدات مالک محسوب می‌شود.
ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها: مفاد این ماده ناظر بر هزینههای جاری و مصرفی روزمره مانند شارژ ماهانه و نظافت است. هزینههای حفاظتی، ایمنی کلی بنا و مسئولیت‌های قانونی اصل ملک به مالکیت ساختمانی مربوط می‌شود و از هزینههای جاری مستأجر مجزاست.
رویه قضایی و عرف حقوقی: در رویه قضایی، هزینه‌هایی که مستقیماً به نگهداری اصل ملک مربوط می‌شوند مانند بیمه آتشسوزی و بیمه مسئولیت مدنی، بر عهده مالک است؛ زیرا این بیمه‌نامه از مسئولیت‌های قانونی کل بنا در قبال اشخاص ثالث پشتیبانی می‌کند.
استثنای توافق در قرارداد اجاره
تنها موردی که میتواند مسئولیت پرداخت را متوجه مستأجر کند، شرط صریح در قرارداد اجاره است. اگر در اجاره‌نامه به روشنی قید شده باشد که پرداخت هزینه بیمه مسئولیت بر عهده مستأجر است، این توافق مکتوب بر قوانین عمومی و عرف مقدم بوده و مستأجر ملزم به پرداخت آن خواهد بود.
سهم مدیر ساختمان و نحوه تقسیم هزینه
پرداخت حقبیمه به هیچ عنوان شخصاً بر عهده مدیر ساختمان نیست، بلکه باید بین تمامی مالکان واحدها تقسیم شود. از آنجا که در صورت وقوع حادثه در مشاعات، قانون تمامی مالکان را به صورت شراکتی مسئول جبران خسارت می‌داند، تامین مالی این بیمه‌نامه نیز وظیفه مشترک همه مالکان است.
جمع‌بندی
هزینه بیمه مسئولیت مدنی مدیر ساختمان یک هزینه مرتبط با مالکیت و ایمنی بنا است که باید توسط مالکان واحدها به نسبت قدرالسهم یا به نحو مساوی تامین شود. مستأجران تنها در صورت وجود توافق صریح در قرارداد اجاره مکلف به پرداخت آن هستند.
سوالات متداول
هزینه بیمه مسئولیت و آتشسوزی ساختمان بر عهده مالک است یا مستأجر؟
طبق قانون تملک آپارتمانها و قوانین مدنی، هزینه بیمه ساختمان جزو هزینههای اداری و حفظ بنا محسوب شده و قانوناً بر عهده مالکان (موجران) است. با این حال، اگر در قرارداد اجاره بین مالک و مستأجر توافق دیگری صورت گرفته باشد، پرداخت آن میتواند بر عهده مستأجر باشد.
نحوه محاسبه و تقسیم هزینه بیمه بین واحدهای ساختمان چگونه است؟
طبق ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمانها، حقبیمه نباید به صورت مساوی تقسیم شود؛ بلکه باید دقیقاً به تناسب مساحت زیربنای اختصاصی (قدرالسهم) هر واحد نسبت به کل مساحت اختصاصی ساختمان محاسبه و اخذ گردد.
وظیفه قانونی مدیر ساختمان در قبال خرید و جمعآوری حق بیمه چیست؟
مدیر یا هیئتمدیره موظف است تمام بنا را بیمه کرده، سهم هر مالک را بر اساس متراژ تعیین و اخذ نماید و به شرکت بیمه بپردازد. طبق قانون، در صورت عدم خرید بیمه آتشسوزی و وقوع حادثه، مدیر ساختمان مسئول جبران شخصی خسارات وارده خواهد بود.
اگر برخی از مالکان از پرداخت سهم بیمه خود امتناع کنند، تکلیف چیست؟
عدم پرداخت سهم بیمه یا شارژ توسط برخی واحدها، رافع مسئولیت حقوقی مدیر در صورت بروز حادثه نیست. مدیر باید بیمه‌نامه را تهیه کرده و برای مالک ممتنع اظهارنامه رسمی ارسال کند. اگر ظرف ۱۰ روز بدهی تسویه نشود، مدیر حق قانونی دارد خدمات مشترک واحد بدهکار را قطع کند یا از طریق اداره ثبت و مراجع قضایی بدهی را وصول نماید.
هزینه بیمه مسئولیت آسانسور بر عهده کیست؟
آسانسور جزو تأسیسات اساسی و مشاعات مشترک ساختمان است؛ بنابراین پرداخت هزینه بیمه آسانسور بر عهده مالکان است و هزینه آن دقیقاً مانند سایر بیمه‌های مشاعات، بر اساس قدرالسهم متراژ واحدها تقسیم می‌شود.
آیا مدیر ساختمان باید حق بیمه را از دارایی شخصی خود بپردازد؟
خیر، مدیر صرفاً نماینده مالکان برای اداره ساختمان است و هزینه بیمه باید از محل صندوق ساختمان و سهم مالکان تأمین شود. اما برای جلوگیری از محکومیت قضایی شخص مدیر در حوادث، وی میتواند ابتدا بیمه را صادر کرده و سپس مبالغ پرداختی را از مالکان پیگیری قانونی کند.